분양권 주택수 포함(양도세 취득세 절세방법)2020년

안녕하세요 BNKRICH 입니다.

분양권 관련해서 매우 중요한 몇가지를 알려드리겠습니다.

현재 분양권이 주택수에 포함된다는 말을 듣고 불안해 하시는 분이 많습니다.

하나씩 따져보도록 합니다.

 

먼저, 분양권이라는 것은 주택이 아닌 것으로 취급되어 왔습니다.

사실 분양권은 부동산을 살 수 있는 권리이기 때문에 실물 주택이 아닙니다.

 

그러던 것이 2020년에 개정된 부동산세법에 따라 분양권이 주택수에 포함된다고 합니다. 

그 이유는 더이상 분양권을 사고 팔면서 이득을 취하는 행위를 하지 말라는 것입니다.

모든 경우에 일률적으로 분양권을 주택으로 본다고 하면 헷깔립니다.

1. 분양권도 개정된 취득세율로 중과되는가?

2. 분양권도 양도소득세가 중과되는가?

3. 1세대1주택 양도세 비과세 계산시 분양권도 주택수에 포함되는가?

이렇게 3가지 정도로 나누어서 각 상황마다 분양권이 주택에 포함이 되는지 구체적으로 알고계시는 것이 도움이 됩니다.

 

하나씩 살펴보겠습니다.

1. 분양권도 취득세가 중과되는가?

2020년 8월 12일부터 취득하는 분양권은 취득세 중과세 판단시 주택수에 포함

의외로 이거를 모르시는 분이 많습니다. 적용시기도 2020년 8월 12일 이후부터 취득하는 분양권입니다.

- 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됨.

- 다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택수에는 포함됨. 2020년 8월 12일부터 신규 취득하는 분양권부터 적용됨

즉 아래 취득세율을 적용할 때 주택수에 8.12부터 신규취득하는 분양권도 주택수에 포함이 됩니다.

-지방세법 개정 후 취득세율 표-

구분	1주택	2주택	3주택	법인/4주택-
조정대상지역	1-3%	8%	12%	12%
비조정대상지역	1-3%	1-3%	8%	12%

(적용례) ① 1주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1-3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

③ 2주택 소유자가 비조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

2. 분양권도 양도소득세가 중과되는가?

2021년 6월 1일 이후 양도하는 분양권은 조정,비조정지역 상관없이 1년미만은 70%세율, 1년이상은 60% 양도소득세율 적용입니다.

이런 엄청난 규정을 모르면 안됩니다. 조정, 비조정 지역 상관없이 모두 적용됩니다.

세율이 거의 압도적인 수준입니다. 

한마디로 21년 6.1 이후로는 분양권을 팔면 엄청난 세금을 때린다? 라는 것입니다.

즉, 현재 분양권을 가지고 있다면 2021년 6월 1일 이전에 매도를 하시는 것이 절세하는 길입니다.

 

파트너스활동으로 일정액의 수수료가 발행할 수 있음

3. 1세대1주택 양도세 비과세 계산시 분양권도 주택수에 포함되는가?

2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 그 후 양도하는 다른 소유 주택의 1세대 1주택 비과세 적용할 때 주택수에 포함 되므로 2주택이 되어서 비과세를 못받을 수도 있습니다.

다만, 일시적 2주택의 요건에 해당이 되는 분양권은 특례로서 비과세 적용이 가능합니다.

즉 이사가려고 분양권을 구입했다면 봐주겠다는 것임

(적용례) 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득하는 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택의 처분기한은?

- 분양권이나 입주권이 주택수에 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없기 때문에

아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년이내에 종전주택 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봅니다.

다만, 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 소재시에는 그 처분기한은 1년이내 입니다.

 

분양권 주택수 포함에 대한 의문이 풀리셨기를 기대합니다.

감사합니다.