부동산 법인의 주택 취득세/종부세/양도세(2022년)

현재 정부에서는 부동산 매매법인이 기존 주택을 취득, 보유, 매도 하는 것에 대해서 규제를 하고 있습니다.

주택은 개인의 주거용 건물이기 때문에 법인이 소유하지 못하게 하는 것이 목적이라고 할 수 있습니다.

부동산 매매법인의 주택 취득세

부동산 매매법인과 부동산 임대법인으로 나누어지는 기준은 취득 목적에 따라 나누어집니다.

계정 분류상 매매목적인 경우에는 재고자산인 상품으로, 임대 목적인 경우 유형 자산인 건물과 토지로 기재하고 건물에 대해서는 감가상각이 가능합니다.

조정지역, 비조정지역 구분없이 취득가액에 대해 취득세 12%, 농특세 1%, 지방교육세 0.1% 해서 총합계 13.4%의 고율(84제곱미터 이하는 12.4%)의 세율로 제재하고 있습니다.

다만, 시가표준액 1억원이하의 주택에 대해서만 중과를 적용하지 않고 1.3%가 적용됩니다.

또한, 법인이 주택을 취득하는 경우 부가가치세 문제가 있을 수 있습니다.

법인이 사업자가 아닌 개인에게 양수하는 경우에는 부가세문제가 없지만 법인이 사업자에게 전용면적 85제곱미터 초과하는 주택을 취득하는 경우 부가가치세가 발생합니다. 이 경우 법인이 과세사업자인 경우 환급도 가능합니다.

특히 종부세는 기본공제도 없고, 세부담 상한도 없이 2주택이하 3%, 3주택부터 (조정지역2주택) 6%가 적용되어서 엄청난 규제입니다. 다만, 이것이 23년 1월 1일 이후 납세의무 성립분 부터 법인 종부세가 기본 공제없이 2.7%로 개정이 됩니다.

22년 귀속 법인 종부세 계산시 공정가액비율이 60%가 적용된다고 합니다.

공정가액 비율이라는 것은 종부세 과세표준을 계산할 때 곱하는 것으로 그만큼 과표가 줄어드는 효과가 있습니다.

23년귀속은 80%로 공정가액 비율이 올라가서 종부세 과표가 증가됩니다.

부동산매매법인이라면 전용면적 85제곱미터 초과 주택을 양도한다면 부가가치세가 발생합니다.

주택임대법인이라면 주택을 임대하는 것을 주업으로 하는 것이고 면세사업자이기 때문에 주택을 매도하더라도 면세용역에 부수되는 재화로 보아서 부가가치세는 발생하지 않습니다.

부동산 법인 주택 매매에 대한 부가가치세 및 추가과세 20%

부동산매매법인이 주택이나 분양권, 조합원입주권을 매도한 경우 그 차익에 대해 20% 법인세 추가과세가 적용됩니다.

(비사업용토지 10%)

다만, 주택을 신축하여 판매하는 법인, 민간주택임대법상 매입임대주택과 건설임대주택, 사원용 임대주택, 대물변제로 받은 주택 등은 추가과세에서 제외될 수 있습니다.

부동산법인에서 부동산을 공급하는 경우 세금계산서는 무조건 발행해야 되는 것인가요?

부가가치세가 면세되는 주택이나 토지에 대해서 계산서 대신 영수증을 발행해도 되도록 하고 있습니다.

하지만, 상대측에서 세금계산서 또는 계산서의 발행을 요구한다면 어떻게 해야 될까요?

그경우에는 사업자등록번호나 주민번호를 적어서 발행해 주도록 하고 있습니다.